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什么是预告登记? 登记,请求,处分

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提问人:75265 - 泥土工 2级  举报  闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧湱鈧懓瀚崳纾嬨亹閹烘垹鍊炲銈嗗坊閸嬫挻娼诲┑瀣拺闂侇偆鍋涢懟顖涙櫠閹绢喗鐓涢悘鐐插⒔閵嗘帡鏌嶈閸撱劎绱為崱娑樼;闁告侗鍘鹃弳锔锯偓鍏夊亾闁告洦鍓涢崢鎼佹倵閸忓浜鹃梺閫炲苯澧寸€规洑鍗冲浠嬵敇濠ф儳浜惧ù锝囩《濡插牊淇婇姘Щ闁绘宀稿娲川婵犲倸顫庨梺绋款儐閹告瓕顣炬繝銏f硾椤戝嫮鎹㈤崱娑欑厽闁规澘鍚€缁ㄥ鏌嶈閸撴岸宕归崹顔炬殾闁哄洢鍨归拑鐔兼煏婢跺牆鍔氶柣搴弮濮婃椽宕滈幓鎺嶇凹濠电偛寮堕悧婊呭垝婵犳碍鍊烽柣鎴炨缚閸橆亝绻濋悽闈涗粶闁诲繑绻堝畷婵單旈崨顔惧幐闂侀€炲苯澧紒鍌涘笧閳ь剨缍嗛崑鍡涘储闁秵鈷戦柛婵嗗閸屻劑鏌涢弬鎸庢拱缂佸倸绉归獮鍥偋閸垹骞堥梺璇插嚱缂嶅棝宕戦崨顖欑剨妞ゆ挶鍨洪悡鍐偡濞嗗繐顏╅柣蹇擃嚟閳ь剝顫夊ú鎴﹀础閹跺鈧礁鈻庨幘鏉戜患闁诲繒鍋為崕鎶藉垂闁秵鈷掑ù锝勮閺€鐗堢箾閸涱喗绀堥柛鎺撳笚閹棃濡搁妷褏宕跺┑鐘垫暩婵挳宕銈嗩偨闁绘劗顣介崑鎾诲礂婢跺﹣澹曢梻渚€鈧偛鑻晶鎾煙椤曞棛绡€妤犵偛顑夐幃娆撴偨閻㈠灚顫岀紓鍌欑婢ц姤鏅跺Δ鍕噷婵$偑鍊ら崑鍕晝椤忓牆钃熸繛鎴欏灩鎯熼梺闈涚墕閹冲海绮婇鍢夋棃鎮╅棃娑楁勃闂佺粯顨堟繛鈧柕鍡曠窔瀵挳濮€閳╁啯鐝曢梻浣藉Г閿氭い锔诲枤閼洪亶鎮介崨濞炬嫽婵炶揪缍€婵倗娑甸崼鏇熺厱闁挎繂绻掗悾鍨殽閻愯尙绠婚柡浣规崌閺佹捇鏁撻敓锟� 闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧湱鈧懓瀚崳纾嬨亹閹烘垹鍊炲銈嗗坊閸嬫挻娼诲┑瀣拺闂侇偆鍋涢懟顖涙櫠閹绢喗鐓涢悘鐐插⒔閵嗘帡鏌嶈閸撱劎绱為崱娑樼;闁告侗鍘鹃弳锔锯偓鍏夊亾闁告洦鍓涢崢鎼佹倵閸忓浜鹃梺閫炲苯澧寸€规洑鍗冲浠嬵敇濠ф儳浜惧ù锝囩《濡插牊淇婇姘Щ闁绘宀稿娲川婵犲倸顫庨梺绋款儐閹告瓕顣炬繝銏f硾椤戝嫮鎹㈤崱娑欑厽闁规澘鍚€缁ㄥ鏌嶈閸撴岸宕归崹顔炬殾闁哄洢鍨归拑鐔兼煏婢跺牆鍔氶柣搴弮濮婂搫效閸パ呬紕缂佺虎鍘奸悥濂稿春閳ь剚銇勯幒鎴伐妞も晩鍓熼弻鐔兼偡閺夋浼冩繝纰樺墲閹倿寮崘顔肩劦妞ゆ帒瀚烽弫浣圭箾閹存瑥鐏柣鎾跺枛閺岋綁寮幐搴㈠枑闂佺懓鍟块崯鎾箖濡も偓椤繈鎮℃惔鈾€鎷俊鐐€戦崹鍝勎涢崘顔兼瀬闁瑰墽绮弲鎼佹煥閻曞倹瀚� - 闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌i幋锝呅撻柛銈呭閺屾盯顢曢敐鍡欘槬缂備胶濮锋繛鈧柡宀€鍠栧畷婊嗩槾閻㈩垱鐩弻娑氣偓锝冨妼閳ь剚绻堝濠氬即閻旇櫣顔曢梺缁樺姦閸撴岸鎮甸弮鍫熲拺闁硅偐鍋涙俊濂告煕婵犲倹鍋ョ€殿喖顭烽弫鎰緞鐎n亙绨荤紓鍌欑椤戝棝顢栧▎寰稒鎯旈妸锔规嫼闂佸憡绻傜€氱兘宕曢幇顓濈箚妞ゆ劑鍨归弳锝団偓娈垮枛椤兘骞冮姀銈呭窛濠电姴瀚倴闂傚倷绀侀幉锟犲箰閸℃稑宸濇い鏃傜摂閸熷懐绱撻崒姘偓鎼佸磹閹间礁纾瑰瀣婵ジ鏌$仦璇插姎闁汇倝绠栭弻锝呂熷▎鎯ф闂佽棄鍟伴崰鏍蓟閿濆绫嶉柛灞绢殕鐎氭盯姊烘潪鎵槮缂佸鏁搁幑銏犫攽閸モ晝鐦堥梺绋挎湰绾板秹鎮橀幘缁樷拺闁告繂瀚敍宥夋煕濡亽鍋㈤柍銉︽瀹曟﹢顢欓崲澹洦鐓曢柟鎵虫櫅婵$厧鈹戦鎯у幋婵﹥妞介幃鐑藉级閹稿寒鍞ㄩ梻浣烘嚀閸ゆ牠骞忛敓锟�
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回答人:02982725 - 泥土工 2级 - 提交时间:2015/3/5 2:01:00  举报
预告登记,是指为保全一项请求权而进行的不动产登记,该项请求权所要到达的目的,是在将来产生不动产品权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产品权进行登记,而预告登记所登记的,不是不动产品权,而是目的在于将来产生不动产品权变动的请求权。预告登记的素质特征是使被登记的请求权具有物权的效力,也就是说,进行了预告登记的请求权,对后来产生的与该项请求权内容相同的不动产品权的处分行为,具有反抗的效力,这样,所登记的请求权就得到了守卫。
预告登记的效用是限制房地产开发商等债务人处分其权利,即本条规定的“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不产生物权效力”,以保险债权人将来实现其债权。正如有的学者所说,预告登记的实践意义在于,权利人所期待的未来产生的物权变动对自己有极为重要的意义,非要产生这种变动不可;而执法也认可这种变动对权利人的意义,并以执法予以保险。好比,老黎民购买预售的住房,它涉及百姓的基本生存权利,所以执法上认可买受人获得指定的衡宇的权利有特殊守卫的须要。但是,因为购房人在与开发商订立预售合同后,只享有合同法上的请求权,该项权利没有排他的效力,所以购房人无法防备开发商将衡宇以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”这种情况的产生,而只能在这种情况产生时主张开发商违约要求损害赔偿,而无法获得指定的衡宇。在建立了预告登记制度的情况下,购房人如果将他的这一请求权进行预告登记,因为预告登记具有物权的排他效力,所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不克产生执法效力。这些处分行为既包括一房二卖,也包括在已出售的衡宇上设定抵押权等行为。这样,购房者将来肯定能够获得约定买卖的衡宇。因此,预告登记对解决类似商品房预售中一房二卖这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。依照本条规定,预告登记不但可以针对当事人签订买卖衡宇协议的情况,还包括签订其他不动产品权协议的情况。因而,建立预告登记制度,具有广泛的保险债权实现的意义。 
预告登记,是德国中世纪民法建立的制度。凭据德国民法典的规定,为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权的请求权,或者土地上包袱的物权请求权,或者变动这些物权的内容或其顺位的请求权,可以在土地登记簿中将其纳入预告登记。预告登记可在满足两种条件之一的情况下进行:(1)不动产品权人的同意;(2)法院的临时处分命令。为预告登记而做出的临时处分,与民事诉讼法中规定的临时处分有所差别。凭据德国民事诉讼法的规定,临时处分是在当事人认为存在着将来不克实现其权利或者难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的做出无须当事人证明请求权处于危险,只需证明存在着可为预告登记的请求权即可。预告登记的请求权纳入预告登记后,即具有排他效力,可能妨碍请求权的处分视为违反预告登记的处分而无效。预告登记是与所登记的请求权紧密结合在一起的,随着请求权的移转而移转,随着请求权的消灭而消灭。别的,预告登记还因债权人的放弃、所保全的请求权指向的物权纳入本登记、不动产品权人行使涂销预告登记的请求权而消灭。瑞士民法典规定,因下列原因之一,可以预登记对土地的处分限制:(1)官方为保全有争执的或有待执行的请求权所通告的命令;(2)出质、破产或遗产延期破裂;(3)属法定预登记的,如家宅的设定及后位继承人的继承权等权利。处分的限制,经预登记后,始得对他人后取得的权利有反抗的效力。 
日本不动产登记法将这种制度称为“假登记”,在下列各项情形下进行:(1)未具备登记申请步骤上需要的条件时;(2)欲保全执法所载权利的设定、移转、变动或者消灭的请求权时。我国台湾地区“土地法”中该制度的名称也是预告登记,该“法”规定,声请保全下列请求权之预告登记,应由请求权人检附登记名义人之同意书为之:(1)关于土地权利移转或使其消灭之请求权;(2)土地权利内容或序次变动之请求权;(3)附条件或期限之请求权。预告登记未涂销前,登记名义人就其土地所为之处分,对付所登记之请求权有妨碍者无效。本条对预告登记条件及执法效力的规定,较为接近我国台湾地区的规定。

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