什么是预告登记？ 登记,请求,处分

预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要到达的目的，是在将来产生不动产品权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产品权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产品权，而是目的在于将来产生不动产品权变动的请求权。预告登记的素质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来产生的与该项请求权内容相同的不动产品权的处分行为，具有反抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了守卫。
预告登记的效用是限制房地产开发商等债务人处分其权利，即本条规定的“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不产生物权效力”，以保险债权人将来实现其债权。正如有的学者所说，预告登记的实践意义在于，权利人所期待的未来产生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要产生这种变动不可；而执法也认可这种变动对权利人的意义，并以执法予以保险。好比，老黎民购买预售的住房，它涉及百姓的基本生存权利，所以执法上认可买受人获得指定的衡宇的权利有特殊守卫的须要。但是，因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防备开发商将衡宇以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”这种情况的产生，而只能在这种情况产生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的衡宇。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不克产生执法效力。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的衡宇上设定抵押权等行为。这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的衡宇。因此，预告登记对解决类似商品房预售中一房二卖这样一些敏感的社会问题有着特殊的作用。依照本条规定，预告登记不但可以针对当事人签订买卖衡宇协议的情况，还包括签订其他不动产品权协议的情况。因而，建立预告登记制度，具有广泛的保险债权实现的意义。 
预告登记，是德国中世纪民法建立的制度。凭据德国民法典的规定，为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权的请求权，或者土地上包袱的物权请求权，或者变动这些物权的内容或其顺位的请求权，可以在土地登记簿中将其纳入预告登记。预告登记可在满足两种条件之一的情况下进行：（1）不动产品权人的同意；（2）法院的临时处分命令。为预告登记而做出的临时处分，与民事诉讼法中规定的临时处分有所差别。凭据德国民事诉讼法的规定，临时处分是在当事人认为存在着将来不克实现其权利或者难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的做出无须当事人证明请求权处于危险，只需证明存在着可为预告登记的请求权即可。预告登记的请求权纳入预告登记后，即具有排他效力，可能妨碍请求权的处分视为违反预告登记的处分而无效。预告登记是与所登记的请求权紧密结合在一起的，随着请求权的移转而移转，随着请求权的消灭而消灭。别的，预告登记还因债权人的放弃、所保全的请求权指向的物权纳入本登记、不动产品权人行使涂销预告登记的请求权而消灭。瑞士民法典规定，因下列原因之一，可以预登记对土地的处分限制：（1）官方为保全有争执的或有待执行的请求权所通告的命令；（2）出质、破产或遗产延期破裂；（3）属法定预登记的，如家宅的设定及后位继承人的继承权等权利。处分的限制，经预登记后，始得对他人后取得的权利有反抗的效力。 
日本不动产登记法将这种制度称为“假登记”，在下列各项情形下进行：（1）未具备登记申请步骤上需要的条件时；（2）欲保全执法所载权利的设定、移转、变动或者消灭的请求权时。我国台湾地区“土地法”中该制度的名称也是预告登记，该“法”规定，声请保全下列请求权之预告登记，应由请求权人检附登记名义人之同意书为之：（1）关于土地权利移转或使其消灭之请求权；（2）土地权利内容或序次变动之请求权；（3）附条件或期限之请求权。预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对付所登记之请求权有妨碍者无效。本条对预告登记条件及执法效力的规定，较为接近我国台湾地区的规定。