在建工程抵押估价报告应当明确估价的前提有哪些？ 估价,前提,开发

在实际运用假设开发法评估待开发房地产的价值时，面临着待开发房地产是仍然由其拥有者或开发商开发建设，还是要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，或者要被人民法院等强迫转让给他人开发建设，在这三种差别的情形下，预测出的开发经营期的是非和后续须要支出的几多是差别的，从而测算出的待开发房地产的价值是差别的。 
假设开发法的估价前提有以下三种： 
（1）估价东西仍然由其拥有者或开发商开发建设，可将这种估价前提简称为“自己开发前提”； 
（2）估价东西要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”； 
（3）估价东西要被迫转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“被迫转让前提”。同一估价东西在这三种差别的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是差别的。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值；自愿转让前提下评估出的价值，又要大于被迫转让前提下评估出的价值。 
2008年6月24日中国房地产估价师与房地产经纪人学会柴强副会长兼秘书长在一次研讨会上指出，对付在建工程的抵押估价，首先要明确估价前提对在建工程抵押价值会孕育产生重要影响，估价前提包括：自己开发前提、自愿转换前提、被迫转换前提三种。 
柴强副会长兼秘书长的讲话晚于2008年考试教材的编写时间，将考试教材中的“自愿转让前提”和“被迫转让前提”改成“自愿转换前提”和“被迫转换前提”，显示了柴强博导学术作风的严谨。在当前房地产开发商大多资金链紧张的情况下，很有可能出现房地产开发商出逃，这时就不存在出让方，而是法院介入形成被迫“转换”而不是“转让”。 
2008年版中国房地产估价师执业资格考试领导教材《房地产估价理论与要领》一书还举了一个例子。假设某商品房建设期需三年，估价时点已建设2年，由开发商续建完成只需一年。但如果该在建工程要被人民法院强制拍卖或变卖，则还应加上由现开发商转为其他开发商的“换手”的正常期限，例如需要治理有关变动等交接手续，相当于孕育产生了一个新的“前期”。假如需要“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为1.5年。在“换手”的情况下，不但会有上述的一个新的“前期”，通常还会产生新的“前期用度”，因此，在估算后续须要支出时，还应加上这局部“前期用度”。 
对付接纳假设开发法进行测算在建工程价值时，不克不顾估价前提，一概说不克减“前期用度”，以上被迫转换的情况下，就要增加减去新的“前期用度”这一项。
建议今后我们在撰写在建工程抵押估价申报时，一定要在估价申报中首先明确以上三种假设前提中的一种来进行估价。因为对付在建工程来说，差别的估价前提，其评估价值是差别的。尤其是对开发商出逃，在建工程需被迫转换的前提下，其评估价值与正常的在建工程评估价值是有差另外。 
需要指出的是，在对在建工程进行估价时，究竟应接纳哪种估价前提进行估价，不是房地产估价师可以随意假定的，务必凭据估价东西所处的实际情况来选择，并应在估价申报中富裕说明理由。 建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标