城镇住房制度改革各个阶段的主要特征？ 住房,城镇,住房制度改革

1、城镇住房制度改革的探索和试点阶段

　　1978年邓小平同志提出了关于房改的问题。
1979年开始实行向居民全价售房的试点。
1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个别各包袱房价的1／3。截至1985年底，全国共有160个都市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米。

　　自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。1986年2月，建立了“国务院住房制度改革领导小组”，下设办公室，认真领导和协调全国的房改劳动。1988年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革劳动会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标记着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。 

　　自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

　　2、城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

　　1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。
1991年11月，国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》，这是城镇住房制度改革的一个大纲性文件，明确了城镇住房制度改革的指导思想和基础目的，这标记着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

　　3、城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

　　1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(以下简称《决定》)，确定房改的基础目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改进居住条件，满足城镇居民连续增长的住房需求。房改的基本内容可以归纳综合为“三改四建”。

　　“三改”即转变计划经济体制下的福利性的旧体制，包括：转变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个别三者合理包袱的体制；转变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制；转变住房实物福利分派的方法为以按劳分派的货币人为分派为主的方法。

　　“四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭为东西、具有社会保险性质的经济适用住房提供体系和以高收人家庭为东西的商品房提供体系；建立住房公积金制度；成长住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和衡宇维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房的开发建设，做好原有政策与《决定》的衔接劳动等，标记着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。

　　1998年7月3日通告《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分派，实行住房分派货币化。

　　建立和完善以经济适用住房为主的住房提供体系主要包括：

　　(1)调解住房投资结构，重点成长经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。

　　新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房的本钱包括征地和拆迁赔偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等7项因素。计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，并以征地和拆迁赔偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项本钱因素为基础计算，经济适用住房开发利润控制在3％以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的蒙受能力相适应。

　　(2)对差别收入家庭实行差别的住房提供政策。 中国最佳造价交流网站，致力于建设专为造价同行服务的自由交流家园

　　新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，其开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的蒙受能力相适应。

　　最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调度解决，也可以由政府或单位出资兴建。最低收入家庭住房保险原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保险面积准则原则上不超出本地人均住房面积的60％。廉租住房的租金实行政府订价，廉租住房租金准则由维修费、管理费二项因素组成。

　　中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设准则、提供东西和销售价格，具有保险性质的政策性商品住。　　

　　对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调理价。

　　经济适用住房是具有保险性质的政策性商品住房。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。

　　(3)发放住房补贴。

　　停止住房实物分派后，职工购房资金来源主要有：职工人为，住房公积金，个别住房贷款，以及有的地方由财务、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。房价收入比(即本地区一套建筑面积为60m“的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均人为之比)在4倍以上，且财务、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未到达规定准则的职工实行住房补贴。