城市建筑规划与房地产开发如何协调发展？ 都市,规划,开发

都市规划 房地产开发
    一、都市规划与房地产开发内在联系都市规划是通过规划方案对都市土地利用进行控制，对都市空间结构、空间成长的合理组织，创造良好的都市生活和生产环境，满足社会经济成长需要的技术手段。而房地产开发是把多种原质料组合在一起，为人们提供种种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转酿成衡宇的过程。从某种水平上说，这两者是都市建设的差别阶段，其配合目的是为都市办事、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。都市规划是一个都市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着都市房地产开发，而都市规划所绘制的都市成长蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调解和增补，两者关系密不可分。 
　　房地财产是一种都市形态的财产。房地财产的兴起、成长都离不开都市地区，它是在人群聚居的都市地区中，随着产业化、都市代的成长而成长，并形成的独立财产。而房地财产在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在都市形态中体现也来的。可见，房地财产的成长与都市的成长有着密切联系。但我国的房地财产在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与都市的成长存在着不协调之处。首先是恒久的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调解后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，都市规划与房地财产的不协调性问题是比较突出的一个方面。该如何接纳办法，才华促使形成房地财产这一地区性很强的财产的成长与都市规划成长的良性互动，使房地财产这一基础性、先导性财产更好地在都市成长中发挥作用。本文试图就这一问题，从几个方面进行剖析研究。
　　都市规划与房地产开发的特点都市规划 是一种政府干涉行为，规划方案多由政府部分组织体例，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和久远利益；而房地产开发多是企业或个别的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了都市规划与房地产开发的差别特点。
　　1.都市规划的整体最优和房地产开发的个别最优都市规划考虑整个都市甚至更大区域范畴内用地的合理组织，以求到达经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求都市成长的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的成长往往不是最优，甚至可能是极为倒霉。房地产开发是个别经济行为.开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，接纳收益最大的开发方法，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少大众设施等问题。
　　2.都市规划的久远利益和房地产开发的短期行为我国都市总体规划的年限一般为20年，即都市规划最终形式表达为20年以后的都市物质形态，都市恒久成长利益为其重要依据。而对都市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。都市开发建设要协调久远利益与短期利益的关系，使都市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，都市得到稳步、协调的成长。如果过份强调久远利益，会失去经济成长的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来都市的包袱和损害都市民众利益。 
　　3.都市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性我国都市规划体例劳动需较永劫间.完成后具有执法效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突刊行为。都市房地产开发的突发性对现有都市规划进攻很大。对都市成长具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被冲破，都市成长式样完全打乱，原有规划失去意义。
　　三、市规划与房地产开发的关系首先都市规划对房地产开提倡到须要的管制作用。我国《都市规划法》规定“都市规划区内的土地使用和各项建设务必相符都市规划，遵从规划管理。”具体来说，就是都市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都务必接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干涉容易孕育产生过度开发，随意开发和忽视民众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分须要的。
　　其次，都市规划指导和促进房地产开发。建立在详细观察和科学论证基础上的都市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从都市规划中获得指导。合理的都市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的成长和形成一批开发“热点”。 
　　再次，都市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和须要手段。房地产成片开发务必经过总体的规划设计才华进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低本钱，在较 高层 次规划许可的范畴内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者到达最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。 
　　总之，地产开发务必接受都市规划的统一管理，同时也能从都市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的须要手段。这些都要求房地产开发经营者增强都市规划意识，了解物业开发所在都市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在都市规划的指导下更有效地从事开发劳动。 
　　四、我国房地产开发与都市规划不协调成长的体现目前，我国一些都市仍存在着房地产开发违背都市规划的现象。 
　　1、过度开发。在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部分为提超过房率，对住宅间距 一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不敷，居住环境质量下降等。来源：考试大
　　2、开发的随意性。在都市开发活动中，差别用途的土地进行开发时其收益水平也差别，导致开发部分的开刊行为在一定水平上的随意性。 
　　3、对大众开发的冷落。大众设施是都市成长的基础和必不可少的前提，为社会的利益办事。但以市政设施、绿化、门路等公用设施为主体的大众开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部分主动进行投资. 
　　我国房地产开发与都市协调成长接纳的办法都市规划对房地财产成长调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地财产成长的基本依据。而房地产开发又是都市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定相符市场经济规划的都市规划才华有效控制房地产成长。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有都市规划体制带来很大进攻，要求都市规划在新形势下作须要的调解。 
　　1、市规划应加强对房地产开发的管理首先，务必增强规划的超前意识。都市规超前不但能使房地产开发部分有一定的时间和思想、物质准备凭据规划进行开发建设，并且能影响房地产开发的投资偏向、计谋，促进房地财产健康成长。其次，务必增强全民法制意识。各都市应凭据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《都市规划法》为依据，制定《都市规划法》实施细则、都市规划管理技术规范等地方准则，使都市规划的执法效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三，务必增强规划行政主管部分的职能意识。许多都市的实践证明，新形势下规划管理权务必高度集中，不宜下放。规划行政主管部分还应加强对开发区的规划管理。 
　　2、规划要富裕考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。 
　　在市场经济中，都市规划在都市成长过程中始终不具有开发的决定权，而只具有反对权，因此都市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，发动房地产开发和都市建设的成长，以使规划设想付诸实施。另外，我国现有的都市规划体制仍以终极式理想规划方法占主导职位地方，难以面对现实中的辩论。今后应增强都市规划的弹性和应变能力，针对都市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划连续作出调解和增补，逐步实现“滚动规划”。
　　3、与房地产开发管理相适应的新的规划要领控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，适应都市土地有偿使用和房地产开发管理而成长起来的一个新的规划条理，在上海、温州、广州等都市已有乐成经验。它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、收支口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又相符规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。