房地产抵押估价实践中有什么风险如何防范？  ,估价,抵押

一、抵押物的产权瑕疵 
房地产不但包括土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改进物，还包括以上组成局部所衍生的种种权利。抵押物产权的明晰与否直接影响到房地产抵押价值的实现和崎岖。
我国是在原先福利分房的基础上进行住房制度改革的，房地产的类型及产权结构比较纷乱，产权多元化或产权不全的衡宇数量比较多，给评估劳动带来了一定困难。实践中的主要问题包括：房地产产权不明晰，产权证明文件不完整、一致法或已过期、或未记录他项权利登记（如委托房地产已被质押、抵押、包管等事实），违规取得产权证、由于土地闲置被无偿收回导致抵押权消失、抵押物属于《包管法》和《都市房地产抵押管理要领》等相关执法中规定不得设定抵押的房地产、伪造产权证等。如果抵押物产权存在瑕疵，一旦抵押人违约，抵押物将无法变现或变现价值远远低于抵押价值，增大金融危害。 
防备办法： 
1、现行的房地产管理体制还无法让估价人员可以直接盘问估价东西的登记情况，估价人员肉眼无法检验产权证的真伪，也没有像验钞机一样的机器可以检验产权证的真伪，实践中建议现场查勘时接纳对产权证拍照，请产权人在其提供的产权证复印件上写明“与原件一致”，签名、注明时间；在《房地产估价申报书》中“估价的假设和限制条件”中声明：“本申报书中所依据的有关资料由委托方等提供，资料提供方包管资料的真实性、合法性、完整性，如由于资料提供方提供资料不真实而造成估价结论失实，估价机谈判估价人员不包袱相应责任”；对付估价东西可能存在的上述瑕疵，现有条件又无法判断，且对估价结论有重大影响的事项在此进行详细的说明。 
2、拍照、录像。现场查勘中对估价东西要进行拍照或录像。拍照或录像能直观地反应估价东西的特征，尤其是文字叙述未能到达对估价东西理想的描述目的时，通过拍照或录像可以弥补其不敷，同时，立此存照可以证明估价人员到达了现场。 
二、案例的合理选用 
都市的房地产估价申报一般接纳市场法，有可比性的、正常的交易案例才华运用到估价案例之中。 
比较案例的来源有以下几种：向房地产估价协会盘问得到的交易实例，可能由于对其交易情况的不了解而有可能出现偏差，要对选择的案例的交易情况进行了解，修正后作为比较案例；通过一些中介获得的价格信息，要对选择的案例进行筛选、考证，对付一些有特殊交易情况的案例进行剔除或者进行综合剖析和评判，使其最终可靠、有效、有可比性；在做完以交易为目的（包括拍卖）的估价业务后，向客户追踪了解其实际成交价格，有可能的话将转让协议等复印归档，这些案例是客观的、有效的，同时估价机构应该利用对项目配景比较了解的有利因素，对其最终成交结果进行剖析，以利于将来在运用中掌握好。笔者在这里提个建议，各机构应该将自己搜集的这些案例拿出来让大众共享，以增补协会"共享数据库"，由协会支付相应的用度。  建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标
三、估价过程的合理运作 
前面说过，都市的房地产估价申报一般接纳市场法，但实践中为了控制房地产价格，制止抵押后的变现危害，应该做到： 
1、重视收益法的运用  
收益法是预计估价东西未来的正常净收益，选用适当的资本化率将 
其折现到估价时点后累加，以此估算估价东西的客观合理价格或价值的要领，其基本计算公式为： 
    n         Ai 
V= Σ ———————— 
    i=1     (1+R)i 
当估价东西有明显的商业经营的特点，具有收益性的特征时，应接纳收益法进行估价或验证。特别是对店面的估价时，同一条街道，东边和西边、南段和北段繁华水平可能会有很大差距，租金转变也很大，若单纯接纳市场法，可能会造成价值的误判。 
由此可见，收益法的素质是以房地产的客观收益能力为依据求取估价东西的价格，不但要考虑当前的市场形势，更多的是注重未来的市场走势和收益状况。运用收益法评估抵押物，就能够很好的制止市场比较法的缺陷和估价的时点性问题，有效评估出抵押物的恒久合理价值，预防在较长的贷款归还期内的金融危害。尤其是在市场过热、甚至出现房地产泡沫的情况下，运用收益法进行的抵押物估价结果可能会更接近该房地产的内在合理价格，对泡沫经济带来的金融危害起到减小和预防的作用。  
2、申报中应体现抵押物的变现价值  
金融机构发放抵押贷款时，是将抵押物作为金融资产安定的包管，当贷款人无法还贷时，金融机构可以通过处理抵押物收回已放出的贷款。因此，房地产抵押价值评估的重点之一，应是抵押物的未来变现价值，在考察抵押物的变现价值时，要富裕考虑市场的中恒久走势，并凭据贷款期限的是非、土地级别、经济运行状况等因素，富裕预计抵押物在处理时可能受到的限制、未来可能产生的危害和损失。变现价值与变现的时间是非，以及用度、税金的种类、数额和清偿顺序与处理方法和营销政策等因素有关。一般来说，以拍卖方法处理房地产时，变现时间较短，其变现价格一般较低，变现本钱较高，要支付拍卖佣金、营业税及局部手续费。
综上所述，估价机谈判估价人员应该树立强烈的危害意识，重视和防备抵押估价危害，坚持自律，加强内部管理，制止短视行为，建立和完善抵押估价危害防备机制。努力做到： 
(1)建立健全内审机制，加强抵押估价过程的步骤审核和估价申报质量审核； 
(2)加强估价师和估价员的业务能力培训和职业品德培训，尤其要用我们身边的实例作为教材，活学活用； 
(3)机构自律，自觉维护估价行业声誉，不加入不正当竞争。