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物业管理业务

　　（一）：怎样筹开首次业主大会

　　自2005年以来，屡有开发商、业主以及相关部分到省律协咨询了解有关物业管理领域的诸多问题。其中，如何筹办召开首次业主大会即是前来咨询的热点问题之一。

　　据业内人士介绍，陪同房地财产的迅猛成长，社区建设的连续完善，以往业已存在的物业管理领域的诸多矛盾，近来体现得更为突出。其中，筹开首次业主大会是其中的热点及难点之一。实践中，业主在衡宇尚未交付前，其主体职位地方为购房合同的一方当事人，所享有的是合同债权。众所周知，在衡宇交付后，业主大会建立之前，前期物业公司是开发商选任的，这一期间，无论从步骤上讲还是从实体上讲，此时的业主并没有富裕享受到自己应有的权利。我国《物业管理条例》第8条、11条，建设部通告的规范性文件《业主大会规程》第2条、3条、9条，均规定唯有业主大会依照步骤正式建立，业主才真正享有执法意义上的业主权，要想享有真正执法意义上的业主权，“万里长征第一步”，即是尽快筹开首次业主大会。包办过此类业务的业内人士认为，当前筹开首次业主大会有以下几个前置性执法问题须高度重视。现予以归纳，供同行参考，以期抛砖引玉。

　　一、一个住宅小区宜存在一个业主大会筹办组

　　实践中，曾出现这样的难题，即小区里ABC……诸幢，几乎一幢冒出一个业主大会筹办组，以致几个筹办组之间相互抵触，甚至扬言要对簿公堂。其实，面对这样的问题，《业主大会规程》早有原则性规定，第5条规定：业主筹办建立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分和街道管事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹办组（以下简称筹办组），认真业主大会筹办劳动。筹办组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内通告。由此可见，一旦一个住宅小区内出现数个业主大会筹办组，追根溯源，还是要从建设单位（含公有住房出售单位）及主管部分、街办（乡政府）等方面找原因。凡未经他们同意的，应不予认可；凡经他们同意的，则“解铃还需系铃人”，宜提请他们这些单位、部分重新予以认定。
　　二、富裕考虑前期物业公司作为首次业主大会筹办主体的可行性

　　前期物业公司是建设单位在业主大会建立之前选聘的。实践中，业主在入住的初始阶段，与前期物业公司之间一定存在一个磨合的过程，期间相互累积了一些纠葛。但是由于前期物业公司往往在小区建设的收尾阶段即进入小区从事物业管理劳动，介入衡宇交付、配套设施使用、整体巡查维护等劳动，对付小区的建筑、管网、线路等方面的情况，掌握得较为全面，且通过与业主们接触，掌握了入住率等与首次召开业主大会有关的信息。因此，律师在代办过程中，围绕筹开首次业主大会，首选的方案仍应争取前期物业公司成为首次业主大会召开的筹办主体。同时，前期物业公司基于自身公司利益，为了能延续在该小区的办事，往往也乐于接受这样的方案，并以此为契机，努力改进自身的办事。 建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标

　　三、筹开首次业主大会的“数字”条件 建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标

　　律师建议，实务中，筹开首次业主大会，有两个“数字”条件很重要。

　　1、小区入住率宜到达60%；

　　2、行使投票权的比例宜到达60%。

　　当具备上述两个条件时，意味着启动筹开首次业主大会步骤，便有了较为理想的前提基础。

　　虽然，即使对上述二个问题予以了高度重视并妥善解决，也不料味着可以安枕无忧。由于现有准则、规范性文件对首次业主大会召开的方法、效力、具体办法等问题仍未作出明确规定，因此，在筹开首次业主大会过程中，建议：一要依靠执法；二要依靠房产行政主管部分；三要依靠所在街办（乡政府）；四要依靠一批热心的加入筹办组的业主成员；五要依靠建设单位。

　　业内人士指出，唯有在不规范的情形下，律师能拿出规范化、可操纵性强的办法、要领，方能体现律师的奇特作用；也唯有业内同行配合努力，多积累这类办案经验，方能早日在江西律师业界造就一批为物业管理领域提供优质执法办事的专家型律师。