房屋拆迁评估模式存在什么问题？ 评估,市场,基准

一、对衡宇拆迁评估模式的界定 
在我国，各地区凭据国务院相关条例的精神，结合地区实际，对都市衡宇拆迁中的房地产评估要领做出了差别的规定。 
凭据评估要领偏重原则差别，现阶段的衡宇拆迁评估可以主要划分为两种模式：一是与市场接轨对被拆迁衡宇凭据市场比较法来确定被拆迁衡宇的评估价格，即市场比较拆迁评估模式；二是由政府制定拆迁评估指导价，再凭据被拆迁衡宇的状况，来确定被拆迁衡宇的评估价格，即政府指导拆迁评估模式。 
市场比较拆迁评估模式，主要由房地产评估机构凭据建设部《房地产估价规范》对被拆迁衡宇进行价值评估；在评估价值基础上，为了保险被拆迁人中的局部弱势群体的利益，政府赐与＿定的补贴。这种要领是使政府行为和市场评估行为离开，凭据各自职能运作。接纳这种要领的有上海、天津、重庆等地。 
政府指导拆迁评估模式，主要参照市场评估要领，结合政府对被拆迁人中的局部弱势群体的保险政策，对市场评估要领进行具体规定，以提高拆迁衡宇的市场评估价格，也就是说政府的保险政策通过房地产评估机构的评估来实现。接纳这种要领的有北京、浙江等地。 
二、差别拆迁评估模式的具体运用 
（一）市场比较拆迁评估模式——以天津市为例 
目前主要接纳市场比较拆迁评估模式进行拆迁评估的有上海、天津、重庆等地，下面以天津市为例，来看﹁下如何具体确定拆迁赔偿金额。 
1.首先确定房地产市场评估价格 
计算公式为： 
V1=KtKfKmVoA　（a） 中国最佳造价交流网站，致力于建设专为造价同行服务的自由交流家园
式中：V1一房地产市场评估价格；Vo——评估基准价；A—被拆迁衡宇建筑面积；Kt——衡宇成新水平修正系数；K0一楼层修正系数：Km——朝向修正系数。 
公式（a）适用于成片衡宇拆迁，由评估机构选取典范样本进行评估，其估价结果作为该类房地产的评估基准价（Vo），再凭据同类房地产个别的差别进行成新水平、楼层、朝向的修正，得出拆迁衡宇的房地产评估价格（V1）。区位、用途因素已在评估基准价中考虑。装修、设施因素在评估基准价中按一般水平进行评估，被拆迁衡宇个别的装修差别一般情况不再予以考虑。 
2.衡宇拆迁赔偿金额实在定 
V=mV1+V2　（b） 
式中：V——衡宇拆迁赔偿金额；m—非市场因素修正系数；V2——其他赔偿及奖励费。 
公式（b）中m值为楼房1～1.9，平房1—2；V2包括搬家补贴费（300元）、搬家奖励费（300-500元）、德律风迁移费（200元）、一户一表迁移费（240元）、有线电视迁移费（100元）等。 
（二）政府指导拆迁评估模式——以北京市为例 
1.衡宇重置成新价格实在定 
首先入户观察登记《衡宇条件登记表》，然后结合妇匕京市衡宇重置成新价评估技术准则》中的数据，体例出计算表，计算出被拆迁衡宇的重置价格，并填制衡宇估价表。 
计算公式为： 
衡宇及隶属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数十门窗分数）×柱高差率]×准则间数×成新折余率十装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+隶属物分数×成新折余率}×分值+隶属物据实估价。 
2.衡宇拆迁赔偿金额实在定 
衡宇拆迁赔偿金额=（基准地价×K+基准房价）×被拆迁衡宇建筑面积+被拆迁衡宇重置成新价 造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台，凝聚了 造价行业网友的智慧
基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平：基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合本钱价和被拆迁衡宇平均重置成新价的差额。住宅衡宇拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范畴，由政府主管部分制定并定期通告。 
K为容积率修正系数，凭据《衡宇拆迁容积率修正系数表》确定。
三、从模式比较看存在问题
1.市场原则与非市场原则问题 
从两大模式比较来看，最大的区别是是否以市场原则为评估指导原则。例如，在天津市的例子中，衡宇拆迁赔偿金额主要由V1—房地产市场评估价格来决定，而其核心Vo—评估基准价，由评估机构选取典范样本进行评估，主要考虑市场原则。而在北京市的例子中，衡宇拆迁赔偿金额的一局部由衡宇自身重置成新价格组成，一局部由基准地价和基准房价组成，而基准地价和基准房价都是由政府主管部分制定。很明显，非市场原则将越来越不适合我国日益老练的市场经济体制。 
2.基准价确定问题 
上述要领需要用到评估基准价、基准地价和基准房价，并且这些将组成衡宇拆迁赔偿金额的核心。因此，这些基准价准确与否，最终关系到衡宇拆迁赔偿金额准确与否。而从目前操纵来看，首先，政府部分很难及时准确地制定基准地价和基准房价，例如北京市的基准地价从1993年首次通告基准地价，直到2002年才修订了一次。其次，即使是由评估机构进行评估基准价的测算，也是先由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部分来确认其测算结果，实际上还开脱不了政府的干涉，还不是完全的市场行为，不克准确反应市场衡宇价格转变。 
3.区位地价问题 
上述两种要领都很明显的偏重“衡宇”拆迁赔偿，而我们深究衡宇拆迁的实质，其实是该衡宇所处区域的区位条件产生了转变，上述衡宇的土地用途已经不适用于目前该区域的区位条件，即凭据目前该区域的区位条件，应该接纳另外一种用途，才华到达该土地的最有效使用，因此才对现状衡宇进行拆迁。从这个角度看，拆迁价值实在定，应该主要考虑拆迁区位土地价值问题。 
4.其它修正系数、参数问题 
目前拆迁评料中都需要用到大量修正系数、参数，例如天津的衡宇成新水平修正、楼层修正、朝向修正、非市场因素修正，北京的容积率修正等，也包括在基准价中对区类、档次等参数实在定。首先存在的问题是这些系数、参数多大准确度上反应差别类别间的差别？例如我们看到有些差别是几何成倍递增的、有些差别是按等差转变的，实际中是否如此有规律？另一个问题是这些系数、参数大多数自己还存在一个范畴，还需要评估人员“艺术地”选择。而当这一范畴相当大的时候，这种选择就会变得相当困难。  
四、原因剖析及对策建议  
1.市场原则优先，尽快过渡 
毋庸置疑，随着我国市场经济体制日益老练，在拆迁评料中应主要接纳市场原则。考虑到政策的连续稳定性，在一定时期内可能允许逐渐过渡。但只要市场条件允许，应该尽快过渡。目前在国务院拆迁条例中已经明确，应该是市场价值准则，但是否应该接纳果然市场价值准则，还是存在着一些争议。有的认为拆迁估价应该完全凭据果然市场价值准则：有的认为由于拆迁的影响，房地产价值会产生转变，应该凭据转变以后的市场价值；还有些认为由于拆迁是非自愿的，被拆迁入应该得到更多的赔偿，因此应该比果然市场价值准则要高一些。我们认为拆迁尤其是成片拆迁涉及到较多的社会问题，应该在市场价值上加入一定的修正。 
2.健全市场保险体系，完善“基准价”这一核心 
前已述及，在评估要领中需用到的评估基准价、基准地价和基准房价是组成衡宇拆迁赔偿金额的核心，但目前这方面还存在较多问题。剖析其原因，主要是由于要准确进行基准价的评估，需要大量的房地产市场交易资料，但目前有些都市种种型房地产交易量少，缺乏该类房地产市场信息资料；另外房地产交易信息还很不规范，仅掌握在有些部分离里，很不流畅，房地产信息化体系还没完全建立。因此，建议各级政府及主管部分尽快建立健全市场保险体系，并且富裕发挥行业学会、协会的作用。同时基准价的制定也应该果然、透明，建议接纳包括房地产开发商、普通居民和土地、衡宇等部分专业人员在内的听证会方法；基准价也要包管定期修订，房价转变较快的地区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次，使“基准价”这一核心尽快完善。 
3.从“土地最有效使用”出发，重视土地价值 
对付房地产的评估，一个核心观点或者说指导思想就是“土地最有效使用”。拆迁评估面对的基本是破旧衡宇，土地价值更显重要。因此建议各地在确定评估要领中重视土地价格或区位价格的评估，并且由此重视基准价的合理确定。与现有状况相比，建议基准价应该越发细化，突出差别区位的差别，并且不要仅停留在较大选值范畴内。 
4.加强基础劳动，建立更科学的修正系数指标 
评估劳动是科学和艺术的结合，但目前拆迁评料中用到大量修正系数、参数，主观性、经验性确定的身分过大。建议各部分包括学术机构加入进来，对种种修正系数、参数进行科学的研究，确定相符实际的准则，并且凭据实际情况的转变及时修正，使这一基础劳动更具科学性。 建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标