房地产拍卖底价评估应注意的问题？ 拍卖,底价,房地产

作为房地产估价机构在日常劳动中经常要为司法机关处理涉讼房地产出具估价申报，申报中往往要涉及三个最基本的观点：一个是果然市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保存价。对付前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对付后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对付什么是底价，什么是保存价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保存价的执法职位地方如何，目前有一些差别看法。本文仅就拍卖底价、保存价的准确称呼及其执法职位地方作一探讨，以期抛砖引玉。 
一、什么是拍卖 造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台，凝聚了 造价行业网友的智慧造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台，凝聚了 造价行业网友的智慧
《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以果然竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方法。在实际经济生活中，拍卖有两种差别的性质和两种差别的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。多见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种差别形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，连续加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买乐成为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都接纳这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，连续减价，以第一位应价者竞买乐成为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都接纳这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式乐成地进行了拍卖。 
与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保存价进行探讨。 
二、拍卖底价与拍卖保存价 
《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以果然市场价值准则为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。 
底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖守卫价、起拍价。最高应价低于守卫价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页） 
保存价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保存价，并要求拍卖人隐瞒。拍卖国有资产，依照执法或者凭据国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并凭据评估结果确定拍卖标的的保存价。” 第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保存价。” 第五十五条规定“拍卖无保存价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保存价的，竞买人的最高应价未到达保存价时，该应价不产生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。” 
可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对付拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保存价则是拍卖委托人在底价基础上凭据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。 
在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保存价。通俗地说就是：我就计划按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保存价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保存价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以变动。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不克与保存价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由差别的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保存价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估申报有效期内，如无特殊情况一般不克变动；保存价则可以在多次拍卖中向下调解，以期能够成交，但不克低于底价。第三，底价的变动务必由法定的评估机构依据转变了的条件做出新的评估；保存价则可以在底价之上，凭据市场和拍卖的具体情况灵活确定。 
总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保存价，是不可突破的价格底线。
三、拍卖底价的执法职位地方 
以拍卖为估价目的的房地产估价申报（其中最重要的局部是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、字迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的执法意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将孕育产生最直接的影响。拍卖底价的执法职位地方还体现在以下几点：
1、拍卖底价是确定保存价、起拍价的依据；
2、拍卖底价不可随意变动；
3、在拍卖不可交的情况下，以物抵债是法院执行劳动的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；
4、拍卖底价实在定务必由法定房地产估价机构凭据法定步骤完成。 
5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价务必包袱执法责任。 
四、房地产拍卖底价确定中的几个问题 
1、拍卖底价的执法职位地方对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。 
2、不克简单地一律打几折，务必依照房地产估价规范要求，准确控制所评房地产因强制快速变现等因素对其果然市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确控制所评房地产因强制快速变现等因素对其果然市场价值的影响有关。 
3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细剖析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却经常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他危害还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出差别用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有差别；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有差别这样两个结论。 
4、评估申报一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估申报一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并凭据影响巨细对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以守卫竞拍人的利益。  
5、要注意守卫被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的守卫，特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义越发明显。 
五、实践中的拍卖底价与拍卖保存价 
1、目前，深圳市各级人民法院均接纳抽签委托评估机构的作法，即法院将局部房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法包管了评估机构能够独立、客观地出具评估申报。在确定拍卖底价和拍卖保存价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部分可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保存价；如果拍卖不可交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保存价；如果拍卖仍不可交，则以第二次拍卖的保存价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保存价。经两次拍卖仍不可交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估申报只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保存价（局部评估申报中提到的“拍卖保存价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保存价由法院在委托拍卖时确定。 
2、在当前深圳房地产拍卖市场上，商铺的拍卖底价一般应当在市场价的6-8成之间；住宅的拍卖底价一般应当在市场价的7-8成之间；写字楼、厂房的拍卖底价一般应当在市场价的6-7成之间。具体要由评估机构凭据实际情况确定。  建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标