建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用？ 维修,设施,资金

随着我国住房制度改革的连续深人，人民群众的生活水平连续提高，居民个别拥有住宅的比例越来越高，住宅衡宇的维修管理责任也相应地由过去的国家、单位包袱转移到居民个别包袱；而我国的住宅多为高层或者多层的群体建筑，又往往以住宅小区的形式开发建设，这样，建筑物及其隶属设施的维修问题就日益彰显出来。建筑物及其隶属设施能否正常、及时、顺利地维修，关系到建筑物及其隶属设施能否正常使用及业主的安定，关系到全体业主的切身利益，关系到社会的和谐与稳定。因此，有须要对建筑物及其隶属设施的维修资金做出规定。 
1998年下发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出，要建立住房专项维修资金制度。1998年12月，建设部和财务部联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理要领》规定，商品住房和公有住房出售后都应当建立维修基金。同时，对维修资金如何交纳做出了具体的规定。例如，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％一3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主配合所有，不计入住宅销售收入。2000年建设部通告的《关于进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的通知》指出，出售公有住房，应当凭据有关规定建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，并健全维修基金使用与管理制度，实施有效监督。2003年国务院通告的《物业管理条例》对建立健全维修资金制度做出了进一步规定。条例规定，业主应当凭据国家有关规定交纳专项维修资金，有权对专项维修资金的管理和使用予以监督。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改革，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的要领由国务院建设行政主管部分会同国务院财务部分制定。 
针对实践中，业主疑问较多的有关建筑物及其隶属设施的维修资金所有权归属、维修资金的用途以及如何使用等问题，本条规定，建筑物及其隶属设施的维修资金属于业主共有。经业主配合决定，可以用于电梯、水箱等共有局部的维修。维修资金的筹集、使用情况应当通告。 
这一规定首先明确了建筑物及其隶属设施的维修资金是属于业主共有的。维修资金的使用涉及共有局部、共用设施设备的维修、更新、改革、维护等，涉及业主能否正常使用建筑物及其隶属设施，关系着每个业主的切身利益，因此，本条规定维修资金的使用应当经业主配合决定。至于业主如何决定维修资金的使用，要依据物权法第七十六条作出决定。 
关于维修资金的用途，本条规定主要用于业主专有局部以外的共用局部的维修。例如电梯、水箱等的维修。至于业主专有局部以外的哪些局部为共有局部，哪些设施为建筑物的隶属设施，要凭据每一栋建筑物、每一个建筑区划的差别情况具体剖析。建设部和财务部联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理要领》规定，共用部位，是指住房东体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设用度已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、门路、路灯、水渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的衡宇等。 
为便于业主及时了解建筑物及其隶属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，本条还规定，维修资金的筹集、使用情况应当予以通告。