关于房地产估价在土地增值税计算扣除项目上的应用？ 建筑物,价格,土地使用权

（一）对土地使用权价格理解的差别 
一、土地增值税清算的执法准则、规章和政策关于取得土地使用权价格的相关规定 
凭据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]006号）第七条：取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关用度。 
凭据《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条：转让旧房的，应按衡宇及建筑物的评估价格，取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关用度以及在转让环节交纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不克提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 
凭据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）5.1：取得土地使用权所支付的金额包括纳税人取得该土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关用度。 
凭据《福州市地方税务局关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题的通知》（榕地税[2007]86号）第二、三、四条：转让旧房及建筑物的扣除项目计算口径的问题，对付不克提供购房发票的单位转让旧房及建筑物的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，提供评估申报，评估申报应包括单位取得土地使用权时的基准地价或取得土地使用权所支付的金额，旧房及建筑物重置本钱价，建筑物的成新率等三个指标，不然税务机关不予采信。 造价行业最大的互动问答知识信息交流分享平台，凝聚了 造价行业网友的智慧
凭据以上的相关规定对转让土地使用权及地上旧房建筑物扣除项目的估算中，土地使用权价格是按取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关用度之和。 
二、房地产估价规范对土地使用权价格评估的相关规定 
房地产估价规范5.4.5规定：求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。该重置价格应为客观合理的价格而非个别实际取得的本钱。 
三、税法和规范对土地使用权价格理解的差别点 
从以上剖析来看土地增值税清算的执法准则、规章和政策在转让的土地使用权价格上注重纳税义务人取得土地使用权时所产生的相关用度，产生的时点是取得土地使用权时，计算的价格为所产生的实际用度，而非客观用度。而房地产估价的本钱法计算求取土地使用权价格为估价时点即转让时点的土地使用权价格，并且为客观合理的价格而非个别实际取得的本钱。 
（二）对旧房建筑物重置本钱价理解的差别 
一、土地增值税清算的执法准则、规章和政策关于转让旧房建筑物重置本钱价的相关规定
凭据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]006号）第七条：旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的衡宇及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经本地税务机关确认。 
凭据《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条：转让旧房的，应按衡宇及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关用度以及在转让环节交纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标
凭据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）6.4：转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额，以及在转让时交纳的有关税金，这主要是考虑到如果按原本钱价作为扣除项目金额，不尽合理。而接纳评估的重置本钱价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。 
凭据《福州市地方税务局关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题的通知》（榕地税[2007]86号）：第二、三、四条：转让旧房及建筑物的扣除项目计算口径的问题，旧房及建筑物重置本钱价是指对旧房及建筑物按转让时建材价格及人工费计算，建筑同样面积、同样条理、同样结构、同样建设准则的新房及建筑物所需花费的本钱用度。旧房及建筑物的成新度是指按旧房及建筑物的新旧水平作一定的比例的折扣。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的衡宇及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价格。
二、房地产估价理论对建筑物重置本钱价的相关规定 
房地产估价规范2.0.14：本钱法是求取估价东西在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价东西的客观合理价格或价值的要领。 
房地产估价规范5.4.2：重置价格或重建价格，是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价东西所需的各项须要本钱用度和应纳税金、正常开发利润之和。 
房地产估价规范2.0.21：建筑物重置价格是接纳估价时点的建筑质料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价东西具有同等效用效用的全新状态的建筑物的正常价格。 
建筑物重置价格组成一般包括下列内容：建筑安置工程费、前期及专业用度、配套用度、管理用度、投资利息、开发利润、税费等。房地产估价求取建筑物重置价格无论是自建或买受的建筑物，均为上述内容在估价时点的客观合理价格的合计。
三、税法和规范对建筑物重置本钱价理解的差别点 
凭据以上的相关规定对旧房建筑物重置本钱价，土地增值税清算的执法准则、规章和政策理解为转让时建造旧房建筑物所需花费的本钱用度，没有产生的均不克计入，如自建房，其投资利润、税费，均属于未产生，故按税准则定均不克计入建筑物重置本钱价。投资利息，如果能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不克超出按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 
而房地产估价的建筑物重置本钱价计算求取的为估价时点（转让时）的客观合理的价格而非个别实际建造的本钱，无论是自建或买受的建筑物，均接纳客观本钱。 
（三）房地产估价规范对与税法差别理解的做法 
房地产估价规范6.6 中规定：1、房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供办事。2、有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。3、房地产课税估价宜接纳果然市场价值准则，并应相符相关税法的有关规定。 
凭据上述规定，在税法与规范在对房地产估价上的偏重点及理解差别时，应按相关税法具体执行，相符相关税法的有关规定。 
（四）结论及操纵 
综上所述，土地增值税清算的执法准则、规章和政策在对计算转让的土地使用权及地上建筑物的扣除项目上的理解是：对土地使用权价格为纳税义务人取得该土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关用度之和；对地上建筑物重置价格为转让时建造旧房建筑物所需花费的本钱用度，没有产生的均不克计入。并且两者计算的时点是不一至的。例如，纳税义务人于1990年1月1日取得某土地使用权并在其上建造建筑物，于2007年1月1日转让该土地使用权及地上建筑物，2007年5月1日地税局要求其交纳转让该项目的土地增值税。扣除项目的计算，土地使用权的价值为纳税义务人于1990年所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关用度之和（需提供交纳的正规的票据），地上建筑物的重置价格为按2007年1月1日的建材价格及人工费，建筑同样面积、同样条理、同样结构、同样建设准则的新房及建筑物所需花费的本钱用度。 
凭据上述理解，针对本项目，我们对估价东西，土地使用权依据委托方提供的取得土地使用权时的土地出让合同及其他按国家统一规定交纳的有关用度票据所载金额作为其评估价格。地上建筑物重置本钱价取转让时福州同质式结构准则的建安本钱加上前期及专业用度、配套费、管理用度的合计数。投资利息由于委托方未能提供相关合法的凭证，不计投资利息；投资利润及投资税费，由于该项目为自建财产，均不得计入。