房地产价格指数怎么查看 房地产,价格,指数

我国房地产价格指数的体例与通告既有政府主持的，也有民间包袱的。民间的房地产指数由房地产开发商或中介机构体例，如中房指数(CREIS)、戴德梁行指数(DTZ index)，伟业指数、中原都市指数(包括 CCI 和 CCL)等。政府的房地产指数一般由房地产管理部分组织体例，如全国35个大中都市房地产价格指数、深圳房价指数、上海住宅预售价格指数、西安40指数等。这些价格指数的体例和使用上存在以下几个问题(张宏斌、贾生华，2000):指数体例过程中，板块、片区和商业圈的划分缺乏须要的理论依据;指数的计算要领落后;价格指数的预测要领不克体现房地产市场的内在特点;各地体例房地产价格指数的主体不一样，造成了数据的来源和样本的选择要领存在很大的差别。　　国外的房地产价格指数体例要领众多，从现有文献来看，大抵可归纳为以下几种关键类型:重复交易法、特征价格法以及混合模型要领。其中重复交易法和特征价格法是解决房地产价格指数体例中由于房地产结构差别、品质差别所造成的指数偏差等问题的较好要领，尤其是特征价格法在国外住宅价格指数的应用中最为广泛。然而，由于我国特殊的国情和市场条件，国内目前十余种房地产指数的体例大多接纳了理论上简单、实际体例上粗糙的加权平均法，或者是加权平均法和重复交易法相结合的不规范做法。在指数的理论和实践中存在着指数测算要领不完善、样本数据缺乏代表性、指数的应用受到很大的局限等问题。　　然而，随着我国市场经济改革的连续深入和国民经济的稳步高速增长，我国各地房地产市场在数年内就有了前所未有的转变和成长。在经济成长迅速、市场体制较完善的地区和都市，房地产市场连续规范和老练，市场交易案例逐步增多，房地产交易登记备案制度也逐步得以实施和完善。这样，我国都市房地产指数在体例的基本理论要领上，一些都市地区已开端具备了应用特征价格法的现实可行性，大量的交易案例和实际价格数据使得房地产各属性与房地产价格关系的测算成为可能。同时，由于我国目前房地产市场仍然以一级市场(即新盘的交易)为主，大多数都市的二手房市场远未放开，市场交易资料相对来说还是较关闭不果然，这种现实状况极地面限制了重复交易法的应用。虽然，在一些二手房市场较发达、市场基础较好的个别地区，如上海，可以考虑接纳该要领体例房地产指数。别的，由于大多数地区和都市，终究房地产市场的发育晚、规范慢、交易少，在一定的时期内都不一定能够具备仅仅应用征价格法的条件。这样接纳细分市场和加权平均法以及特征价格法可能对目前国内很多亟需体例房地产价格指数的都市还是一种可行的思路。　　总之，从未来我国房地产价格指数体例的趋势看，特征价格法因其要领的科学性和理论的完善性而具有广阔的应用前景，应加强这方面的理论研究。别的，应针对差别地区差别条件选择合适的、可行的房地产价格指数体例要领。在有条件的地区、都市，可分别接纳两种以上的要领进行房地产指数的体例，并进行比较研究。　　特征价格模型  　　　　房地产特征价格法体例房地产价格指数的理论依据源于“特征价格理论”，最早由美国经济学家Lancaster于1966年建立，其意义为每单位消费者在追求效用极大的过程中，每增加一个单位某种属性的消费，所乐意支付的边际用度。这种要领是应用特征价格理论，运用模型求出影响房地产商品价格的品质因素所隐含的价格，并可确定每一品质因素变动对商品价格的影响水平。这样即使是非同质商品也可以在基期和申报期进行比较。设p为房地产商品价格;Xi为房地产品质因素;βi为各品质因素对房地产商品价格的影响系数;Tj为房地产商品在j期售出的虚拟变量，若出售Tj=1，不然Tj=0;rj为在j期出售的房地产商品价格变动; 为随机误差项。凭据特征价格理论可以建立房地产商品价格模型:　　LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e (1)　　通过回归剖析，以得到各期的值，利用这些数据就可以体例房地产价格指数。这种要领虽有较好的理论基础，但在应用时要注意考虑这样几个问题:影响房地产价格的特征因素有那些;房地产价格与这些特征因素之间的关系是什么样的。因此，在实施时，该要领需要大量的房地产价格资料及相应的大量统计数据，这样有助于发觉其中的规律，目前国外一般接纳特征价格理论体例房地产指数，使计算出来的房地产指数尽可能反应房地产市场供求关系的转变。特征价格模型的实证研究和应用分为两个方面:　　价格指数的体例。特征价格模型最初的用途是体例价格指数，即使在现在，特征价格模型的第一种且非常重要的用途，也还是凭据数据的性质(时间序列数据、横截面数据、面板数据)对价格指数的体例要领进行全面改进，研究的基本目的是提高住宅价格基准的精确性，一些研究还构建了适用于特别用途的住宅价格指数，如对贫困分界点的丈量进行改革。　　推断特征的隐含价格和预计特征的市场需求。大多数研究往往把焦点集中在运用模型如何求得科学合理的特征价格这个问题上。而美国不少学者研究差别人种、社会经济状况等因素对住宅价格的影响。另外， 有不少学者使用特征年龄系数来臆测折旧。尽管预计特征的市场需求存在一些困难，但还是有许多研究试图得到单个住宅特征或特征群的需求参数(有时是提供和需求参数)。　　我国房地产价格指数的构建　　应用特征价格模型的理论前提是市场均衡，在现实世界中满足这一理想条件的情况不存在。但是，国内市场经济的发育已经为应用特征价格模型创造了条件。应用的切入点可以房地产行业，因为在国外大抵有一半多的房地产价格研究接纳特征价格模型进行的实证研究，这些研究为本文提供了充裕的文献资料和借鉴经验。别的，国内房地产行业的资料收集条件已经基本老练，可以通过政府部分、中介机构等种种渠道获取市场资料。因此可以从以下三个方面进行重点研究:一是房地产价格指数的体例; 二是房地产评估要领的完善;三是研究环境、交通等具体因素对房地产价格的影响，这些都是可行的且具有重要的实践意义。由于房地产价格特征指数法要收罗大量的数据，一般直接体例全国的房地产价格特征指数有困难，现以成都市房地产为例，探讨改革的房地产特征指数的实施方案。　　(一)对都市房地产市场作分区、分类　　这里主要是指对住宅的分类，可分为普通住宅、公寓、别墅，或分为多层、高层等，主要是使种种之间的品质更为接近，种种之间的区别更大些。分区就是将都市区域划为一个个片区，划分的原则就是包管每一个片区在环境品质方面，如周边学校、商业中心、医院、周边门路、空气污染情况、治安环境等方面大要的相同性。在实际操纵时，应邀请本地区房地产市场方面的专家，接纳特尔斐法确定影响房地产商品价格的品质因素。　　(二)接纳抽样观察方法获取数据　　该方法能够事先计算和控制误差，同时还可以降低体例指数的本钱。首先对房地产市场进行了分区分类后，抽样时宜接纳分层抽样的方法。凭据抽样原理在允许误差的情况下确定样本数目，再凭据各片区的规模及近几年各片区的交易量来确定在每个片区抽样的数目。　　然而，在同一片区内，房地产商品之间仅在楼层、建筑面积、装修水平、朝向等建筑物自己品质方面存在差别，因此较容易应用特征价格理论建立模型来评估这些品质的变动对房地产价格带来的影响。这样，如果同一房地产商品在申报期没有交易，也可接纳在同一片区有交易的房地产商品修正后的价格作为取代，解决了样本前后期同一性的问题。同时因为同一片区的环境品质大要一致，前后期品质的影响也可消除。这样，在很洪流平上解决了前面提到的样本可比性和价格评估的问题。　　(三)价格指数的构建　　1.分区分类房地产均价。每一个片区同一类另外房地产价格包管了同质可比性，因此可以通过计算分区分类均价:　　pij’=∑p’ijsq’ijs/∑q’ijs (2)　　其中:i体现片区，j体现住宅类别，s体现样本房地产，t体现申报期，p’ijs样本衡宇用于房地产指数体例的房地产价格，q’ijs为该房地产交易面积，t体现申报期，0 体现基期。　　2.分区分类房地产指数。由于每一个片区同一类另外房地产可以看作是同质样本，因此分区分类房地产指数就相当于个别指数，其计算公式如下:　　Iij=p’ij/q0ijs(3)　　3.综合指数。 接下来就要接纳加权的要领将分类分区指数合成综合指数，凭据需要，可以合成某一行政区指数，也可以合成某一类别指数，或者合成总体综合指数。由分区分类指数合成综合指数，非常关键的是权重的选择。权重的选择要考虑两方面的问题:一是接纳成交面积还是成交金额，目前国内房地产指数较多的接纳成交面积，略显不敷，有些高等住宅成交面积虽小， 建筑问答网永远以提供国内外最新、最好、最快的造价专业资讯为目标但成交金额较大，在整个房地产市场中所占职位地方较重，这在权重中应有反应。二是只考虑有交易的房地产还是考虑全部的房地产交易面积都市产生转变，也就意味着现实中的权重在每一个计算期都产生变动，因此，按基期权重计算的结果就会与实际情况出现偏差。有些片区经过一段时间可能因种种原因而退出指数计算，而有些新建小区可能要成为指数计算的样本。另外凭据本地区房地产市场的情况，各片区所占权重经过一段时间也要进行调解。这些调解间隔大抵一至两年为宜。样本或权重调解后都要对当期指数进行调解，以包管指数前后的衔接。