城市房屋拆迁补偿与安置？ 赔偿,产权,进行

衡宇拆迁赔偿关系到拆迁当事人的经济利益。为包管被破除衡宇所有人的合法权益，拆迁人应当对被破除衡宇所有人（包括代管人、国家授权的国有衡宇的管理人）赐与赔偿。应该明确的是，赔偿的东西是被破除衡宇所有人，而不是使用人。所有人既包括百姓也包括法人。

　　赔偿方法

　　衡宇拆迁赔偿有两种方法，即货币赔偿和衡宇产权调换。

　　（一）货币赔偿是指拆迁人将被破除衡宇的价值，以货币结算方法赔偿给被破除衡宇的所有人。货币赔偿的金额，凭据被破除衡宇的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　（二）衡宇产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权衡宇与被拆迁衡宇进行调换产权，并按拆迁衡宇的评估价和调换衡宇的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的衡宇，和被破除衡宇进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁衡宇的产权，调换之后拥有调换衡宇的产权。破除非公益事业衡宇的隶属物，不作产权调换，由拆迁人赐与货币赔偿。

　　赔偿准则

　　《条例》规定了拆迁货币赔偿准则确定的基来源基本则是等价有偿，接纳的要领是凭据被拆迁衡宇的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的要领确定。区位是指某一衡宇的地理位置，主要包括在都市或区域中的职位地方、与其他地方往来的便捷性、与重要场合（如市中心、机场、口岸、车站、政府机关、同业等）的距离、周围环境、景观等。用途是指被拆迁衡宇所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。无论实行货币赔归还是产权调换，有一个基来源基本则是务必明确的，即等价的原则。所以，从价值量来衡量，产权调换与货币赔偿是等价的。

　　拆迁安排

　　在破除租赁衡宇的情况下，《条例》规定了解除租赁协议的处理方法。由拆迁人对衡宇所有人进行赔偿，由所有人对承租人进行安排。拆迁赔偿前，已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安排，实质上相当于非租赁衡宇的赔偿、安排，凭据《条例》的规定，对所有人进行赔偿、安排；出租人与承租人达不可协议时，为了保险承租人的权益不受损害，《条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原衡宇承租人就新调换衡宇重新签订租赁协议。

　　《条例》将租赁衡宇的赔偿主体确定为衡宇所有权人，但衡宇拆迁的同时也会给承租人带来一定的损失和未便，因此，要兼顾对使用人的安排。拆迁安排衡宇的质量和安定性能的好坏，直接关系到被破除衡宇使用人的切身利益。《条例》明确了安排用房的质量安定准则。相关的管理部分要按各自的职责，分头把关，确保安排房相符都市规划，相符有关勘察设计、建设施工、建筑质料与构配件等的国家、行业准则或规范，并经竣工验收，取得工程质量合格证书；属住宅小区内的商品房，还须通过有关部分进行的综合验收。

　　特殊情况的拆迁赔偿、安排包括产权不明确衡宇的拆迁赔偿、安排，产权不明确的衡宇是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的衡宇。《条例》规定“由拆迁人提出赔偿方案，报衡宇拆迁管理部分审核同意后实施拆迁。”产权不明确的衡宇破除前，拆迁人还应当就拆迁衡宇的有关事项向公证机关治理证据保全。拆迁人应就被拆迁衡宇向公证机关提交证据保全申请，并按公证机关规定的步骤和要求治理公证，对刚正机关出具的执法文书立案归档以备查用。

　　别的，包括抵押衡宇的赔偿、安排。设有抵押权的衡宇进行拆迁时，应当按以下步骤进行赔偿和安排：一是要认定抵押的有效性。凭据《包管法》的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当治理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。二是应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行；三是能解除抵押合同的，赔偿款付给被拆迁人，付款前务必经抵押权人认可；四是不克解除抵押关系的，凭据执法规定的清偿顺序进行清偿，不敷以清偿抵押权人的，抵押权人凭据执法规定，向抵押人进行追偿。