关于房地产抵押关系的规定？ 抵押,建设,使用权

由于衡宇具有依附土地存在的特性，衡宇所有权依法转让，一定孕育产生建设用地使用权是否一并转让的问题；同样，建设用地使用权依法转让，也会孕育产生该土地上的建筑物是否一并转让的问题。由于房地产的不可分性，我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是“地随房走或者房随地走”。所谓“地随房走”就是转让衡宇的所有权或者使用权时，建设用地使用权同时转让。所谓“房随地走”，就是转让建设用地使用权时，该土地上的衡宇也应一并转让。这一原则也同样适用于抵押，在设定抵押权时，衡宇的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，只有这样，才华包管实现抵押权时，衡宇和建设用地使用权同时转让。好比，某甲将自己购买的商品房抵押给某乙，与此同时，其衡宇占用范畴内的建设用地使用权也应一并抵押。又好比，某单位以出让方法取得了对某片土地的建设用地使用权，在建设用地的使用年限内，如果将该建设用地使用权抵押，在设定抵押权时，该土地上的衡宇也应一并抵押。 
尽管包管法第三十六条规定“以依法取得的国有土地上的衡宇抵押的，该衡宇占用范畴内的国有土地使用权同时抵押。以出让方法取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的衡宇同时抵押”。但实践中，还是出现了一些将衡宇抵押，但不抵押建设用地使用权，或者抵押建设用地使用权，但不抵押衡宇所有权的情况，甚至有的人将衡宇所有权与建设用地使用权分别抵押给差别的人，从而引发抵押权实现的困境，使债权人的利益受到损害。针对这一问题，本条第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”也就是说，即使抵押人只治理了衡宇所有权抵押登记，没有治理建设用地使用权抵押登记，实现衡宇抵押权时，建设用地使用权也一并作为抵押财产。同样，只治理了建设用地使用权登记，没有治理衡宇所有权抵押登记，实现建设用地使用权的抵押时，衡宇所有权也一并作为抵押财产。 中国最佳造价交流网站，致力于建设专为造价同行服务的自由交流家园
需要指出的是，本条规定的建筑物，主要指国有土地上的建筑物和乡（镇）、村企业的厂房等建筑物。本条规定的建设用地使用权，包括都市住宅和大众设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地的使用权。中国最佳造价交流网站，致力于建设专为造价同行服务的自由交流家园
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