财务净现值和内部收益率 0,1,28

某投资者以10000元/平米的价格买25000平方的写字楼，买房时又支付买房的4%的契税，0.5%的手续费，0.5%的律师费和0.3%的其他用度，其中，楼价30%的投资和种种税费由投资者支付，其余70%来自期限为15年，稳定利率为7.5%，按年等额返还的抵押贷款。假若租金水平始终为160元每平米，前三年出租率为65%，75%，85%，第四年开始为95%，且之中保存该出租率，出租期间运营本钱为毛租金收入的28%，如果购买投资产生在第一年初，每年净收入和抵押贷款还本付息产生在年末，出租经营期48年，目标收益率为14%，凭据财务净现值和内部收益率判断项目可行性

（1）购买总价：25000*10000=25000万（2）税费25000*（4%+0.5%+0.5%+0.3%）=1325万（3）股本金2500080.3+1325=8825（4）抵押贷款25000*0.7=17500（5）还本付息A=P *i/(1-(1+i)的负N次方)，代数=1982.53（6）第一年净收入25000*160*12*0.65*（1-0.28）=2246.40（7）第二年净收入25000*160*12*0.75*（1-0.28）=2592（8）第三年净收入25000*160*12*0.85*（1-0.28）=2397.6（9）第四年及以后净收入25000*160*12*0.95*（1-0.28）=3283.2（10）净现值公式自己看结果是731.28（11）内部收益率-585.12（12）14%+2%*731.28/(731.28+585.12)=15.11＆＃37;>14% 所以可行，累死了！